سرمایه‌گذاری به خودی خود جذاب است چراکه بحث کسب سود و منفعت را همراه خود دارد. حال اگر در این میان بحث مشاوره و گرفتن پیشنهاد هم در میان باشد دیگر قصه جذاب‌تر هم می‌شود. پیچیدگی بازارهای سرمایه (ارز، طلا، بورس، مسکن و…) و میزان ریسک بالایی که باید برای سرمایه گذاری محتمل شویم کار را کمی سخت کرده است. وجود مشاور یا مربی مالی باتجربه و دلسوز در این شرایط نعمت بزرگی است. در بازه زمانی بلندمدت (۲۰ سال) بازار مسکن یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری بوده و تنها رقیب جدی بازار بورس به شمار می‌آید، اما سرمایه اولیه زیاد، مانع ورود بسیاری از افراد به این بازار شده است. در این مقاله سعی داریم سرمایه گذاری در بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ را مورد بررسی قرار دهیم ، با ما همراه باشید.
بازار مسکن از اواخر سال ۹۶ و همزمان با نوسان و افزایش قیمت دلار تحولات خاصی را تجربه کرده است. افزایش قیمت مسکن به طور تقریبی از اواسط سال ۹۷ شروع شد و تا اوایل سال ۹۸ ادامه داشت. شروع سال ۹۸ برای بازار مسکن شرایط خاص و ویژه‌ای را رقم زد. کاهش محسوس و معنادار حجم معاملات مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشانه‌های روشنی از رکود مقطعی یا شاید حتی طولانی مدت در بازار مسکن است. افزایش تقریبی ۱۰۰ تا ۱۱۰ درصدی قیمت مسکن باعث ثبات بازار در تابستان امسال شد و کم کم شاهد کاهش نسبی قیمت هم بودیم. با شرایط فعلی و در نظر گرفتن ثبات نسبی در بازارهای دیگر، بعید به نظر می‌رسد بازار مسکن نوسان شدیدی را تجربه کند. نقدشوندگی بزرگ‌ترین مشکل این روزهای بازار مسکن است. کاهش حجم معاملات مسکن و رسیدن به کمترین میزان معامله در ۶ سال گذشته نشان‌دهنده رکود و ثبات نسبی در بازار مسکن است.
پس از افزایش قیمت مسکن طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ و با توجه به رکود نسبی که بر بازار مسکن حاکم بود، کمتر کسی تصور می‌کرد که بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ مجددا افزایش قیمت را تجربه کند. این افزایش قیمت به نحوی بوده است که براساس گزارش ماهانه بانک مرکزی در شروع سال ۱۳۹۹ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۱۵ میلیون تومان بوده است. درحال حاضر و براساس آخرین گزارش تحولات بازار مسکن بانک مرکزی ، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به حدود ۲۳ میلیون تومان رسیده است.
براساس این اطلاعات در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۵۳ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. براساس همین گزارش،حجم معاملات مسکن در تهران بخصوص در ماه‌های ابتدایی سال، کاهش شدیدی را نسبت به مدت مشابه سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ تجربه کرده است. در ماه‌های گذشته و با توجه به افزایش قیمت ناگهانی قیمت مسکن، حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قابل توجهی یافته است.
حداکثر رشد قیمت مسکن در سال۹۹
به نقل از ایسنا، بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً می بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش قیمت همراه بود؛ تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمتها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی سابقه بود.
همین رفتار غیر قابل پیش بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم انداز این بازار در سال جاری را دشوار می کند. با این حال کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می‌توانند قیمت ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود.از سوی دیگر آمار نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می کوبند باقی می ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.
ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی
یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر قیمت مسکن به ویژه در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد. پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه گذاران و تولید کنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ساخته می شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.
نظر یک انبوه ساز درباره آینده بازار مسکن
اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش بینی رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد تصریح کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم. مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن گفت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند. اما موضوع این است که دولت تا چه اندازه می تواند مسکن تولید کند. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.
نتیجه گیری
به گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت خریدوفروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در شهریور ماه به ۲۴ میلیون تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش یافته است. بر اساس این گزارش، در شهریورماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۸٫۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶٫۸ درصد کاهش و ۲۰۳٫۷ درصد افزایش را نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵٫۱ و ۹۱٫۷درصد افزایش نشان می‌دهد.
براساس تجربه بازه‌های نوسان قیمت مسکن طی دوره‌هایی ۳ تا ۵ ساله رخ می‌دهد. برهمین اساس انتظار افزایش قیمت مسکن در شهر تهران برای سال ۱۳۹۹ چندان متصور نبود ولی با توجه به شرایط موجود و حجم بالای نقدینگی و تورم، در شش ماهه نخست سال هم شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم. سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به گذشته سرمایه اولیه بیشتری نیاز خواهد داشت و با توجه به حجم معاملات، نقدشوندگی سرمایه‌گذاری نیز چندان بالا نخواهد بود. با تمام این گفته‌ها مسکن هنوز هم یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای بسیاری از افراد به‌شمار می‌رود و احتمال افزایش قیمت در نیمه ی دوم سال هم وجود دارد. در ادامه نکات مهم در خرید خانه و آپارتمان می پردازیم.
نکات مهم در خرید خانه و آپارتمان
۱-الویت بندی
انتخاب منطقه و محل خانه باید بر اساسِ اولویت بندی شخصی‌تان باشد؛ چراکه هر منطقه‌ای از شهر دارای مزایا و معایب خاص خود می‌باشد پس ابتدا برای خود معین کنید که چه ویژگی‌های مکانی‌ای برای شما در اولویت قرار دارد.
۲-بودجه
با توجه به حداکثر بودجه‌ای که برای خریدوفروش املاک دارید مناطق مختلف را ارزیابی کنید و از بین مناطقی که قیمتِ حدودی آنها با بودجه‌ی شما تطابق دارد محل خانه‌ی خود را انتخاب کنید.
۳-امکانات رفاهی منطقه
پس از انتخاب منطقه و محلهای که مایلید در آن ساکن شوید در ساعات مختلف روز به آن سر بزنید و موارد مهمی از قبیل ساعات ترافیک، شلوغی و ازدحام تردد، در دسترس بودن مراکز امکانات رفاهی مانند سوپر مارکت، مرکز خرید، خشک‌شویی، فروشگاه‌های زنجیره‌ای، رستوران، میوه‌فروشی و تره‌بار، تاکسی‌سرویس، داروخانه، درمانگاه و بیمارستان، مدرسه، بانک، باشگاه ورزشی، پمپ‌بنزین، دکه روزنامه‌فروشی، پست‌خانه، پارک و فضای سبز، تعمیرگاه، تأسیسات الکتریکی و ساختمانی و غیره را بررسی کنید.
۴-وسایل نقلیه عمومی
محله انتخابیِ خود را ازلحاظ در دسترس بودن ایستگاه‌های وسایل نقلیه عمومی از قبیل مترو، تاکسی، اتوبوس ارزیابی کنید
۵-فاصله محل کار و خانه
فاصله‌ی محل آموزش خود، محلهای خرید خود تا محل کارِ خود و اعضای خانواده‌تان و مسیرها و راه‌های ممکن برای جابه‌جایی از خرید تا محل کار و برعکسِ آن را در اولویت بندی انتخاب محل خانه‌ی خود قرار دهید؛ چراکه این نکته می‌تواند در درازمدت موجب آزردگی خاطر شما گردد.
۶-عادات فرهنگی اهالی
عاداتِ فرهنگیِ غالب اهالی یک محله، ظاهرِ کلی یک محله را در ساعات مختلفِ شبانه‌روز تعیین می‌کند؛ به‌عنوان‌مثال در محله‌های مذهبی در ماه‌هایی از سال به دلیل برگزاری مراسم‌های مذهبی ممکن است ازدحام و ترافیک عبور و مرور زیاد شود یا سروصدای زیادی در کل محله ایجاد شود این موارد را حتماً پیش از اجاره خانه سکونت در یک محله در نظر بگیرید چراکه پس از سکونت نمی‌توانید با یک رأی ِ متفاوت شرایط کلیِ اهالی منطقه و محله‌ی خود را تغییر دهید. به‌طور مثال فرهنگ عزاداری و مراسم مذهبی در بعضی از قسمت‌های شهر مخصوصاً در ماه‌های محرم و عزا زیاد است و یا در محلهای بالا شهر استفاده از سگ در خانه‌ها رواج بسیار زیادی دارد که ممکن است سروصدای آنها موجب اذیت شما گردد.
۷-ازدحام در ساعات کاری
مجاورت آموزش خریدوفروش املاک با مدرسه و مراکز درمانی یا ساختمان‌های اداری دولتی موجب ترافیک سنگین و ازدحام جمعیت در ساعات کاری می‌شود؛ اگر در میان اعضای خانواده‌تان اشخاصی دارید که در ساعات کاری روزبه استراحت در سکوت و آرامش نیاز دارند این محل‌ها انتخاب مناسبی برایتان نمی‌باشند.
۸-اصالت اهالی
برخی از محله‌های تهران دارای اهالی و ساکنینِ اصیل می‌باشند که همین مسئله باعثِ افزایشِ قیمت کوچکی در آنها نسبت به قیمت غالب آن منطقه شده است، این موضوع مشتریان این محله‌ها را به خانواده‌هایی که اصیل نشین بودنِ یک منطقه برایشان اولویت دارد محدود می‌کند؛ ازاین‌رو اگر برای شما هم اصالت غالبِ اهالیِ منطقه اهمیت دارد این محله‌ها انتخاب خوبی می‌باشد در غیر این صورت شما بهایی بیشتر را برای چیزی می‌پردازید که در اولویتتان نمی‌باشد.
۹-آب‌وهوای منطقه
آب‌وهوای مناطق مختلف شهر به‌ویژه در کلان‌شهرها مانند تهران و اصفهان و غیره ازلحاظ آلودگی در سطوحِ متفاوتی می‌باشد و معمولاً آلودگی هوای هر منطقه و محلهای از شهر با تراکم جمعیت ساکن در آن رابطه‌ی مستقیم دارد بنابراین اگر هوای پاکِ محل زندگی‌تان یکی از اولویت‌های مهم شما می‌باشد می‌بایست در محله‌های کم تراکم به دنبالِ ملک موردنظرتان باشید (توجه داشته باشید که تراکم جمعیت به زبان ساده‌تر یعنی در یک متراژ معین از منطقه چند نفر ساکن می‌باشند)
۱۰-دسترسی به خیابان اصلی
وضعیت خیابان‌ها و کوچه‌ها و معابرِ یک محله می‌تواند در درازمدت به یک مسئله‌ی مهم بدل شود؛ در برخی از محله‌ها خیابان‌ها و معابر دارای شرایط استاندارد و مناسبی می‌باشند که گاهی حتی سایر مناطقِ هم‌تراز و هم قیمتشان این‌گونه نیستند، همچنین دسترسی به بزرگراه‌ها و خیابان‌های اصلی و تعدد مسیرهای اصلی در یک منطقه می‌تواند گزینه‌های شمارا برای انتخابِ مسیرتان از آموزش خریدوفروش املاک به محل کار و برعکس بیشتر کند که این موضوع در ساعاتِ پرترافیک روز یک نکته‌ی حیاتی تلقی می‌شود. همچنین وجود طرح‌های ترافیکی در خیابان‌های اصلی و پرجمعیت نیز مطلب مهمی دررفت و آمد ساکنان ایجاد می‌کند.
مقالات مشابه با این مقاله:
نوشته شده توسط سعید سلحشور
